Sebuah kisah tentang dua pasar perumahan: hot bottom dan cold top

Lingkungan Laurelhurst di sepanjang Danau Washington di Seattle. Gambar Getty

Suku bunga hipotek meningkat secara merata di seluruh negeri, dari hanya 3% pada bulan September 2021 menjadi hanya 3% pada bulan September 2021. 7,33% pada hari Rabu. Namun, respons terhadap harga perumahan masih jauh dari seragam, sehingga menyebabkan kesenjangan yang mencolok dalam pasar perumahan di negara ini. Ini sebenarnya adalah kisah tentang dua pasar perumahan, yang satu sangat panas di bagian bawah dan yang lainnya sedingin es di bagian atas.

Di banyak pasar perumahan regional, rumah-rumah kelas atas mengalami penurunan harga, sementara rumah-rumah entry-level relatif tidak terpengaruh.

Seattle dan San Francisco, dua pasar yang terkenal dengan pasar perumahannya yang mahal, menunjukkan perbedaan yang mencolok dalam nilai rumah. Menurut Indeks Nilai Rumah ZillowNilai rumah “tingkat yang lebih tinggi” turun masing-masing sebesar 10,7% dan 13,4%, di Seattle dan San Francisco. Sementara itu, nilai rumah “golongan harga yang lebih rendah” mengalami penurunan yang lebih moderat, dengan penurunan masing-masing hanya 1,5% dan 4,1% di Seattle dan San Francisco.

Apa yang sedang terjadi? Ketika keterjangkauan perumahan di seluruh negeri memburuk akibat kenaikan suku bunga hipotek, pembeli rumah hanya perlu menyesuaikan ekspektasi mereka. Karena pasar tingkat atas di luar jangkauan banyak pembeli, mereka tertarik untuk beralih ke rumah yang lebih kecil dan berharga lebih rendah. Dengan melakukan hal ini, mereka menjaga paruh bawah pasar tetap relatif hangat.

Selain itu, banyak pembeli bullish, yang akan menukar suku bunga hipotek 3% atau 4% dengan suku bunga 6% atau 7%, telah memilih untuk tetap tinggal di rumah mereka saat ini. Dengan demikian, hal ini mengakibatkan berkurangnya aliran permintaan ke atas ke “tingkat harga yang lebih tinggi”, sekaligus mengurangi pasokan yang tersedia di “tingkat harga yang lebih rendah”.

Dalam beberapa bulan terakhir, rumah dengan harga lebih rendah secara konsisten mengungguli rumah-rumah kelas atas.

Dari 40 pasar perumahan terbesar di AS yang dilacak oleh Zillow, 29 pasar masih berada di bawah puncak harga era pandemi di “tingkat harga atas”, sementara 23 pasar lainnya belum mencapai puncak tersebut di “tingkat harga menengah”. Sebaliknya, hanya 10 pasar yang masih berada di bawah puncak epidemi pada “tingkat harga yang lebih rendah.”

Dengan kata lain, 30 dari 40 pasar perumahan terbesar di AS mencatat rekor tertinggi sepanjang masa untuk rumah “harga rendah” pada bulan Juli, yang menggarisbawahi daya tarik berkelanjutan dari pilihan perumahan yang terjangkau.

Kita juga telah melihat percabangan yang jelas secara regional, dengan pasar-pasar berbiaya tinggi di negara-negara Barat seperti Phoenix dan San Francisco mengalami penurunan harga secara keseluruhan lebih besar dibandingkan pasar-pasar di wilayah Midwestern yang lebih terjangkau, seperti Cincinnati dan Chicago. Hebatnya, harga rumah di 11 pasar, termasuk Cincinnati dan Chicago, mencapai titik tertinggi sepanjang masa di seluruh tingkat harga pada bulan Juli. Salah satu alasan penting perubahan ini adalah individu dan investor yang tidak termasuk dalam pasar seperti San Francisco dan Austin mengalihkan fokus mereka ke kota-kota seperti Chicago, Cincinnati, dan Kansas City.

Dengan kata lain, terjadi penurunan “keterjangkauan relatif” pada paruh pertama tahun 2023. Hal ini mengakibatkan tingkat harga yang lebih rendah menghasilkan kenaikan harga yang lebih besar dan “pasar yang relatif terjangkau” mengungguli pasar yang lebih murah dalam hal kenaikan harga.

Catatan: “Tingkat harga terendah” mencerminkan nilai tipikal rumah yang dilacak oleh Zillow Home Value Index pada kisaran persentil ke-5 hingga ke-35. “Tingkat harga menengah” mencerminkan nilai tipikal rumah pada kisaran persentil ke 35 hingga 65.

Ingin tetap mendapatkan informasi terkini tentang pasar perumahan? Ikuti saya di Twitter di @newslambert.