Masalah yang dihadapi Tiongkok di Evergrande semakin buruk

Selama berbulan-bulan, pecahnya Evergrande di Tiongkok, perusahaan real estate yang paling banyak berhutang budi di dunia, bagaikan kecelakaan kereta api yang terjadi secara perlahan.

Setelah mengajukan perlindungan kebangkrutan bulan lalu – hampir dua tahun setelah perusahaan gagal membayar beberapa kreditor – Evergrande tampaknya berada di jalur menuju restrukturisasi utang yang lebih umum dilakukan kreditor.

Namun utangnya kini melebihi $300 miliar, dan segala keadaan normal telah hilang. Dalam pengajuan ke Bursa Efek Hong Kong, Evergrande mengumumkan pada hari Kamis bahwa pihak berwenang mencurigai Hui Ka Yan, ketua dan pendiri perusahaan miliarder, melakukan pelanggaran pidana. Pernyataan itu sepertinya membenarkan siaran warta berita Hui berada di bawah pengawasan polisi, suatu bentuk tahanan rumah oleh otoritas Tiongkok.

Pernah digembar-gemborkan sebagai pengembang real estat terbesar di Tiongkok, Evergrande telah menanggung akibatnya selama bertahun-tahun karena peminjaman yang sembrono dan pembangunan yang berlebihan setelah pemerintah Tiongkok meluncurkan tindakan keras terhadap utang untuk membatasi potensi risiko sistemik dari krisis real estat.

Evergrande telah menjadi simbol kelebihan yang dipicu oleh gelembung real estat Tiongkok. Saya telah meminjam dengan murah hati dan membelanjakannya dengan murah hati. Perusahaan tersebut membeli sebuah klub sepak bola dan memiliki taman hiburan, sementara Hoey bepergian dengan armada jet pribadi.

Namun ketika Evergrande berjuang untuk menyelesaikan pembangunan ratusan ribu apartemen pra-penjualan dan mengumpulkan dana yang diperlukan untuk melunasi utang kepada pemasok, masa depan perusahaan tersebut kini terkunci dalam sistem peradilan pidana Tiongkok.

Apa yang terjadi di Evergrande?

Evergrande menangani dua masalah utama.

Pertama, perusahaan sedang melakukan negosiasi dengan kreditor asing mengenai rencana restrukturisasi untuk menyelesaikan lebih dari $30 miliar utang bermasalah dan klaim lainnya. Namun mencapai kesepakatan terbukti sulit, terutama dengan latar belakang penurunan penjualan real estate yang menekan arus kas Evergrande.

Pekan lalu, Evergrande membatalkan serangkaian pertemuan dengan kreditor, menyatakan bahwa penjualan “tidak seperti yang diharapkan” dan bahwa perusahaan perlu mengevaluasi kembali “persyaratan usulan restrukturisasi.”

Hengda Real Estate Group, unit utama Evergrande di Tiongkok, mengatakan dalam pengajuan di Bursa Efek Shenzhen bahwa mereka gagal membayar pokok dan bunga obligasi senilai $550 juta yang jatuh tempo pada hari itu. Evergrande mengatakan pada akhir pekan bahwa mereka tidak dapat menerbitkan utang baru karena penyelidikan Komisi Regulasi Sekuritas Tiongkok terhadap Hengda.

Namun upaya Evergrande untuk melunasi utangnya kini dipersulit oleh masalah besar kedua yang dihadapi perusahaan: pejabat saat ini dan mantan pejabat yang menjadi sasaran penyelidikan kriminal.

Polisi di Tiongkok selatan mengatakan bulan ini bahwa pejabat keamanan publik menangkap karyawan bagian pengelolaan kekayaan Evergrande dan memberlakukan “proses pidana wajib.” Media Tiongkok juga melaporkan bahwa pihak berwenang menangkap mantan CEO perusahaan, mantan CFO, dan mantan kepala unit asuransi jiwa perusahaan.

Meskipun Evergrande tidak banyak bicara tentang penyelidikan terhadap mantan eksekutif ini, Evergrande mengonfirmasi penyelidikan terhadap Hui. Dia tidak mengatakan kejahatan apa yang sedang diselidiki.

Perseroan juga menyatakan sahamnya tidak akan diperdagangkan hingga pemberitahuan lebih lanjut. Saham Evergrande telah anjlok 60 persen dalam dua minggu terakhir.

Bagaimana Evergrande bisa terlibat dalam kekacauan ini?

Evergrande memiliki awal yang sederhana sebagai pembangun rumah. Tuan Hui, mantan pekerja pabrik baja, mendirikan perusahaan tersebut dan mengawasi pertumbuhannya selama seperempat abad menjadi raksasa real estate. Peningkatan jumlah penduduk yang luar biasa ini merupakan dampak samping dari urbanisasi di Tiongkok, yang menyebabkan ledakan pembangunan yang dipicu oleh utang dalam jumlah besar untuk membiayai semuanya.

Seperti pengembang real estate lainnya di Tiongkok, Evergrande memiliki model bisnis yang hebat ketika segala sesuatunya berjalan baik. Mereka meminjam untuk membangun, lalu melunasi utangnya karena pembeli rumah terus membeli properti. Seiring pertumbuhan Evergrande, dan bangunan tempat tinggalnya tersebar di seluruh Tiongkok, jumlah utangnya juga membengkak. Ini bercabang dari real estat. Mereka telah membangun mobil listrik, menjalankan perusahaan susu, biji-bijian dan minyak, dan bahkan membeli klub sepak bola.

Namun para pejabat Tiongkok semakin khawatir bahwa pengembang real estate telah menjadi begitu besar, dan telah meminjam begitu banyak, sehingga jika mereka digulingkan, seluruh utang tersebut dapat menyeret sistem keuangan negara tersebut ke bawah. Pada tahun 2020, regulator mulai mempersulit perusahaan real estat yang terlilit utang untuk terus meminjam. Model bisnis Evergrande – yang didorong oleh kemudahan akses terhadap kredit – telah runtuh.

Setahun kemudian, Evergrande gagal membayar utangnya. Namun perusahaan terus menjual real estate dan mengembangkan mobil listrik. Perusahaan ini melaporkan kerugian gabungan sebesar $81 miliar pada tahun 2021 dan 2022 sebelum akhirnya bangkrut pada bulan Agustus. Perusahaan mengatakan dalam laporan tengah tahunnya bahwa mereka kehilangan tambahan $5,3 miliar pada paruh pertama tahun 2023.

Mengapa masalah Evergrande penting?

Yang pasti, Evergrande bukanlah kasus yang terisolasi. Lebih dari 50 pengembang real estat Tiongkok telah gagal bayar atau gagal melakukan pembayaran utang dalam tiga tahun terakhir sejak tindakan keras pemerintah terhadap pinjaman berlebihan oleh perusahaan real estat.

Cara pejabat Tiongkok menangani dampak dari Evergrande dapat memberikan informasi bagaimana Beijing akan menangani pengembang real estat lain yang menghadapi dilema serupa. Country Garden, yang pernah menjadi pesaing utama Evergrande dalam memperebutkan supremasi industri, juga terguncang.

Wilayah Evergrande juga penting, mengingat luasnya dan jumlah utang yang masih dimilikinya. Meskipun sebagian dari utang ini dimiliki oleh investor luar, sebagian besar berada di tangan perusahaan kecil atau menengah – tulang punggung perekonomian Tiongkok – yang masih menunggu untuk dibayar kembali.

Pekan lalu, perusahaan tersebut mengatakan bahwa mereka masih berutang sebesar $82 miliar kepada pemasok bahan bangunan saja. Pada saat Tiongkok mengalami kemunduran, tagihan Evergrande yang belum dibayar menjadi hambatan yang berdampak pada perekonomian.