Ketika harga rumah naik dan suku bunga hipotek mencapai titik tertinggi baru, pembeli merasa dirugikan

Di pasar perumahan saat ini, sepertinya kenaikan tidak harus menurun.

Harga rumah tampaknya akhirnya kembali turun pada akhir tahun lalu setelah lonjakan harga yang dimulai selama pandemi. Secara nasional, suku bunga secara bertahap menurun pada paruh kedua tahun 2022 karena kenaikan suku bunga KPR sebagai respons terhadap kenaikan suku bunga. Beberapa daerah di mana banyak rumah baru dibangun – seperti Austin, Texas; Boise, Idaho; dan Charlotte, North Carolina – mengalami penurunan harga yang signifikan.

Hal ini tentu menjadi pedang bermata dua bagi banyak orang. Suku bunga yang lebih tinggi cenderung menurunkan harga rumah, namun hal ini terjadi karena suku bunga membuat pembeli meminjam uang untuk membiayai pembelian mereka menjadi lebih mahal.

Kenaikan suku bunga tidak cukup untuk membatalkan kenaikan harga yang signifikan selama beberapa tahun terakhir, terutama di wilayah Amerika Serikat dimana harga jual rumah sudah melebihi rata-rata nasional, namun perubahan ini melegakan banyak orang.

Kemudian hal yang lebih mengejutkan terjadi di awal tahun ini. Harga mulai naik lagi. Calon pembeli rumah, yang mungkin bisa bernapas lega beberapa bulan yang lalu, kini menghadapi pukulan ganda yang tidak terduga: Harga berada pada titik tertinggi sepanjang masa bahkan ketika suku bunga hipotek melonjak ke level tertinggi dalam 23 tahun.

Suku bunga rata-rata AS untuk hipotek 30 tahun adalah 7,49% pada tanggal 5 Oktober, menurut pemberi pinjaman yang didukung pemerintah Fannie Mae.

Faktanya, analisis data NBC News dari Zillow menemukan bahwa perkiraan pembayaran hipotek telah meningkat di lebih dari 500 kota sejak akhir tahun 2020, dengan pembayaran meningkat dua kali lipat di lebih dari separuh kota.

Pembeli sering kali berkompromi, lalu menyerah

Tracy Golson Halperin, seorang warga Kota New York yang bekerja di bagian penjualan peralatan medis, mengatakan bahwa dia dan suaminya telah mencari rumah selama satu tahun sekarang. Pada awalnya mereka mencoba menunggu, berpikir bahwa suku bunga hipotek yang lebih tinggi akan menurunkan suku bunga dan membuat perang penawaran tidak terlalu intens. Namun hal ini tidak terjadi di wilayah yang mereka cari.

Mereka memulai dengan anggaran di atas rata-rata sebesar $1 juta, berharap menemukan rumah dengan tiga atau empat kamar tidur di dekat jalur kereta, dan pasangan itu merasa waktu sudah dekat.

“Kami harus meningkatkan jumlah kota yang kami lihat, mengurangi ekspektasi kami, dan meningkatkan anggaran kami,” katanya kepada NBC News.

Mereka awalnya berharap untuk membeli rumah di Westchester, namun Jolson-Halperin menerima bahwa dia dan keluarganya lebih mungkin menemukan apa yang mereka cari di Connecticut. Dia mengatakan dia memperkirakan perlu menempuh perjalanan dua jam ke Kota New York suatu hari nanti, dan telah mempertimbangkan untuk menyelamatkan wilayah atas dan kota-kota dengan distrik sekolah yang kurang mengesankan.

Di beberapa properti, katanya, mereka membuat penawaran tanpa kemungkinan hipotek – mekanisme yang digunakan pembeli sebagai penawaran tambahan dari pembelian jika masalah tertentu muncul – dan menghasilkan $100.000 di atas harga yang diminta untuk rumah yang mereka tawar.

Tidak ada satupun yang berhasil. Dia mengatakan mereka memutuskan untuk memperlambat dan menyewa saja.

“Kami pikir kami akan menyewa ke luar kota dan mengenal kota-kotanya,” katanya. “Kami merasa seperti ketinggalan.”

“Harga di wilayah yang sangat kami sukai semakin tinggi. Sepertinya dengan setiap penjualan, rumah semakin tinggi, dan kami mulai menurunkan harga,” tambah Jolson Halperin.

Menurut data terbaru di bulan Juli, Indeks Harga Rumah Nasional S&P CoreLogic Case-Shiller mencapai rekor tertinggi, 1% lebih tinggi dibandingkan tahun lalu. Kenaikan harga selama beberapa bulan terakhir telah membatalkan penurunan yang terjadi pada akhir tahun 2022.

Dalam siaran persnya, Standard & Poor’s mengatakan harga-harga naik di 20 kota besar yang dilacaknya, dan mengindikasikan kemungkinan akan terus meningkat.

Tarif yang lebih tinggi menyebabkan pasokan kembali menyusut

Masalah barunya adalah semakin sedikit orang yang ingin menjual rumah mereka, meskipun tidak ada waktu yang lebih baik bagi mereka untuk menguangkan rumah mereka. National Association of Realtors mengatakan ada sekitar 1,1 juta rumah yang tidak terjual di pasar pada bulan Agustus, turun sekitar 15% dari tahun lalu.

Greg McBride, kepala analis keuangan di Bankrate, mengatakan kepada NBC News bahwa ketika suku bunga naik, orang-orang yang membeli rumah bertahun-tahun yang lalu dan mengambil hipotek dengan suku bunga 3% atau 4% semakin kecil kemungkinannya untuk pindah.

Artinya pasokan sedikit sehingga menyebabkan harga kembali naik.

“Pembalikan yang kita lihat di pasar perumahan telah terjadi meskipun tingkat hipotek meningkat karena dinamika yang terjadi adalah terbatasnya pasokan rumah yang tersedia untuk dijual,” kata McBride. “Di banyak pasar, hal ini berkontribusi pada harga yang lebih tinggi. Di pasar lain, hal ini menyebabkan penurunan harga atau penurunan harga yang terbatas.”

Bahkan agen properti pun membunyikan alarm, karena mereka tidak senang dengan kurangnya rumah untuk dijual. Dalam siaran pers tanggal 28 September, Kepala Ekonom National Association of Realtors Lawrence Yun mengatakan pasokan rumah perlu berlipat ganda hanya untuk meredam kenaikan harga baru-baru ini.

McBride mengatakan harga-harga pada akhirnya akan berhenti naik, namun sampai saat itu tiba, harga-harga kemungkinan besar akan menjadi stabil dan tidak akan turun terlalu jauh, setidaknya secara nasional. Harga bisa turun sebagai respons terhadap kenaikan harga, namun hal ini akan memakan waktu lebih lama.

“Akan ada titik kritis di mana suku bunga tinggi akan melemahkan permintaan sehingga bahkan dengan pasokan yang terbatas, tidak akan ada bahan bakar yang bisa mendorong harga lebih tinggi,” katanya.

“Pada titik manakah gambaran pasokan yang sangat terbatas akan membaik? Ini mungkin tidak akan terjadi dengan suku bunga hipotek sekitar 8%.”