Hampir $30 miliar komisi agen real estat akan dipotong berdasarkan model yang diusulkan The Fed

Komisi agen real estat bisa mendapat tekanan jika usulan baru untuk mengubah kompensasi mereka menjadi kenyataan. iStock/Getty Gambar Ditambah

Membeli rumah saat ini mahal, tapi ini bukan hanya karena tingginya harga dan suku bunga hipotek yang memberatkan – komisi yang mahal untuk agen real estate juga mempengaruhi keuntungan pembeli rumah. Faktanya, orang Amerika membayar sekitar 100 miliar dolar dalam komisi real estat setiap tahun, menurut laporan analis tahun 2023 dari Keefe, Bruyette & Woods. Tapi kabar baik, setidaknya bagi siapa pun bukan seperti itu Agen Real Estate, kertas kerja baru berjudul Komisi pembelian real estate dan rumah Laporan ini menunjukkan bahwa hampir $30 miliar komisi agen real estat AS dapat dipotong dengan model kompensasi baru.

Dalam makalah ini, Boris Grochulsky, kepala ekonom di Federal Reserve Bank of Richmond, dan wakil presiden penelitian Zhou Wang, mengatakan model komisi real estat AS “membingungkan” dan “anomali” dibandingkan dengan sistem lain di luar negeri. Pasangan ini menunjukkan bahwa penjual rumah di Inggris, Irlandia, Belanda, Singapura, Swedia dan Norwegia rata-rata membayar komisi kurang dari 2% kepada agen real estat, dibandingkan dengan 5,5% di Amerika Serikat, menurut laporan tahun 2015. diam.

Sedangkan untuk pembeli, sebagian besar pembeli rumah di banyak negara, termasuk Australia, Kanada, dan Denmark, membeli properti tanpa perwakilan agen, sementara 87% pembeli rumah menggunakan agen di Amerika Serikat, menurut National Association of Realtors. Data. Ini adalah persentase besar orang Amerika yang memilih untuk mempertimbangkan menggunakan agen sampingan Setengah dari seluruh pembeli Temukan rumah mereka sendiri secara online.

Semua masalah dalam model kompensasi agen real estat saat ini berkontribusi pada “harga rumah yang tinggi, penggunaan layanan agen yang berlebihan, dan inspeksi rumah yang berkepanjangan,” menurut Wang dan Grochulski. Untuk mengatasi masalah ini, para ekonom telah mengusulkan model “selektif” baru bagi agen real estat sisi beli, yang akan memotong komisi pembeli sekitar $30 miliar.

“Hasilnya menunjukkan bahwa peralihan ke model komisi berbasis biaya…dapat meningkatkan kesejahteraan pembeli rumah di AS lebih dari $30 miliar setiap tahunnya,” tulis Wang dan Grochulski, sambil mencatat bahwa “sebagian besar keuntungan kesejahteraan konsumen akan datang dari realokasi pembeli. .” “. Keuntungan agen.”

Model kompensasi selektif akan mengharuskan pembeli rumah dan penjual untuk membayar agen mereka secara terpisah—dan terlepas dari harga akhir rumah dalam transaksi—untuk mencegah apa yang disebut “Panduan“, karena agen cenderung menjauhkan kliennya dari properti dengan komisi rendah.

Model ini juga akan memaksa pembeli rumah, bukan penjual, untuk membayar setiap tugas yang dilakukan agen mereka secara individu, baik itu mencari rumah, membantu negosiasi, atau menunjukkan properti — karena itulah dinamakan à la carte. Para ekonom berpendapat bahwa hal ini akan memungkinkan konsumen berbelanja jasa agen pembeli individu dan bahkan menawar harga yang lebih baik. “Di bawah sistem seperti itu, persaingan antar agen kemungkinan besar akan menyelaraskan kompensasi agen dengan biaya, dan pembeli tidak akan menggunakan layanan agen secara berlebihan,” tulis mereka.

Surat utang baru yang dikeluarkan oleh Federal Reserve Bank of Richmond muncul pada saat yang sulit bagi agen real estate. Asosiasi Nasional Realtors dan banyak lagi Perusahaan pialang nasional Mereka menghadapi Berbagai tuntutan hukum Diduga kolusi untuk menggelembungkan komisi agen real estate. Hal ini terjadi setelah juri Kansas City memihak NAR pada musim gugur yang lalu dalam kasus serupa, sehingga organisasi tersebut mendapat putusan sebesar $1,8 miliar (yang rencananya akan diajukan banding).

Tekanan pada komisi agen real estat begitu kuat sehingga mendorong perusahaan short-selling populer Spruce Point Capital meluncurkan… Laporan singkat Di Zillow, pasar real estate yang memperoleh sebagian besar pendapatannya dari komisi agen pembeli, memperingatkan bahwa harga saham perusahaan bisa turun sebanyak 60%. Salah satu masalah utama yang dikutip oleh short seller adalah analisis yang menunjukkan bahwa tuntutan hukum baru-baru ini dapat mengubah cara penanganan komisi agen pembeli, menyebabkan total pasar komisi yang dapat ditangani menurun sebanyak 30%.

Namun, meskipun ada dampak negatif dari perubahan struktur kompensasi industri real estate saat ini, Wang dan Grochulski percaya bahwa model komisi baru diperlukan dan pendekatan selektif mereka kemungkinan akan menjadi pilihan terbaik bagi perekonomian secara keseluruhan. Dari menghilangkan insentif agen hingga “mengarahkan” agen dari rumah dengan komisi rendah dan meningkatkan “efisiensi pencarian rumah,” hingga memungkinkan pembeli menggunakan banyak agen selama proses pembelian rumah (mengarahkan waktu agen ke “penggunaan yang lebih produktif”), para ekonom memuji manfaat, potensi model mereka. “Kami menyarankan agar pembuat kebijakan mempertimbangkan untuk beralih ke model selektif,” mereka menyimpulkan.