Apa yang dimaksud dengan kiamat ritel? Pusat perbelanjaan kembali hadir.

Pemilik pusat perbelanjaan mendapati diri mereka berada dalam situasi yang sangat tidak biasa: untuk pertama kalinya dalam 20 tahun, permintaan ruang ritel melebihi pasokan.

Permintaan ini telah meningkat baru-baru ini, dan setelah bertahun-tahun pembangunan terhambat dan pembersihan properti yang berkinerja buruk, pasar ritel menghadapi berkurangnya ruang yang tersedia. Properti yang selamat dari pembersihan telah mendaftarkan penyewa, yang akan menarik lebih banyak pembeli dan memberi mereka lebih banyak alasan untuk tinggal. Hal ini berarti semakin banyak restoran dan tempat yang mempromosikan pengalaman rekreasi, seperti lempar kapak dan, yang terbaru, acar. Hal ini juga berarti berkurangnya ruang bagi pengecer tradisional yang kinerjanya tidak baik, seperti toko buku dan merek pakaian.

Karena langkah-langkah tersebut, “tidak ada lagi banyak penyewa yang berpindah, dan tuan tanah menciptakan campuran penyewa yang lebih kuat,” kata Barry Scardina, presiden layanan ritel Amerika, agen penyewaan dan aliansi untuk Cushman & Wakefield, sebuah perusahaan real estat. “Kami melihat tingkat hunian paling produktif yang tercatat dalam 10 tahun terakhir.”

Cushman & Wakefield mengatakan dalam laporannya baru-baru ini bahwa tingkat kekosongan mal berada pada titik terendah dalam dua dekade, yaitu 5,4 persen, dan keunggulan dalam negosiasi sewa telah bergeser dari penyewa ke tuan tanah.

Untuk memenuhi permintaan, pengembang mencari properti yang bermasalah dan rusak – atau bahkan lokasi di mana ritel mungkin lebih cocok dibandingkan yang digunakan saat ini. Partners Capital mengubah kompleks perkantoran seluas 100.000 kaki persegi di dekat Las Vegas menjadi proyek senilai $30 juta, yang disebut The Cliff, yang akan mencakup restoran, toko, operator kesehatan dan kebugaran, ruang hiburan, dan bar pusat. Hal ini merupakan perubahan dari apa yang dilakukan pengembang beberapa tahun lalu, ketika mereka menjual sebagian besar portofolio pusat ritelnya dan berfokus pada bangunan industri yang menampung penyewa seperti penyedia logistik, kata Bobby Khorshidi, presiden perusahaan tersebut.

Langkah Partners Capital merupakan representasi yang tepat tentang bagaimana nasib properti perkantoran dan mal beralih ke tempat lain.

Pandemi ini “baik bagi kami,” kata David Larcher, CEO Vestar, sebuah perusahaan pengembangan di Phoenix yang merencanakan beberapa proyek, termasuk tahap kedua Vineyard Towne Center, sebuah mal seluas 260,000 kaki persegi di Queen Creek, Arizona “. dijual per potong.”

“Banyak ruang yang terbengkalai telah diubah menjadi kegunaan lain, dan pengecer dengan banyak utang yang bergantung pada mereka telah terhapus,” katanya.

Meskipun pandemi ini mungkin telah mempercepat pemulihan, hal ini didasarkan pada perubahan yang dimulai lebih dari satu dekade lalu. Setelah krisis keuangan dan resesi pada tahun 2009 dan di tengah pertumbuhan e-commerce, kebangkrutan ritel menciptakan kelebihan ruang, mendorong banyak investor untuk menjual atau mengubah mal dan memanfaatkan perkantoran, apartemen, dan gudang. Luas pusat perbelanjaan, yang meningkat sejak tahun 2006 hingga 2009, mulai menyusut – terutama dalam dua gelombang, pertama pada tahun 2009 hingga 2016 dan kemudian terjadi lagi selama pandemi.

Pusat perbelanjaan yang masih ada mengubah strateginya untuk memenuhi perubahan selera konsumen, dan pemilik mendatangkan penyewa dengan lalu lintas tinggi termasuk restoran, pusat hiburan, operator kebugaran, layanan butik, area berkumpul umum, dan fasilitas medis.

Dalam beberapa kasus, pengembang menambah apartemen, toko kelontong, hotel dan perkantoran, sambil terus memangkas kelebihan ruang toko.

Trademark Property Company berencana untuk membangun kembali pusat seluas 470,000 kaki persegi di Arlington, Texas, dengan mengurangi ruang ritel sekitar setengahnya dan menambah penggunaan kantor, perumahan, hotel, dan hiburan.

Demikian pula, Shopoff Realty Investments berencana mengubah toko Macy’s dan Sears yang kosong di dekat Westminster Mall, selatan Los Angeles, menjadi perumahan dan ruang ritel makanan seluas sekitar 25.000 kaki persegi, seperti restoran. Proyek ini merupakan bagian dari strategi perusahaan untuk mengakuisisi dan mengubah properti ritel yang mengalami kesulitan. Hal ini biasanya mengurangi ruang toko sebesar 60 hingga 90 persen, kata Bill Shopoff, pendiri perusahaan yang berbasis di Irvine, California.

“Peluang-peluang ini cukup untuk menjaga pasokan pipa kita dengan baik selama beberapa tahun mendatang,” katanya.

Posisi terbuka di pasar dengan pertumbuhan tinggi seperti Phoenix, Nashville dan Austin, Texas, memimpin pemulihan, kata Ms. Scardina dari Cushman dan pakar industri lainnya. Mal-mal kelas atas juga hanya memiliki sedikit lowongan, tambahnya.

Industri ini juga mengalami peningkatan permintaan dalam beberapa tahun terakhir, karena belanja langsung mengalami sedikit kebangkitan dan semakin banyak pengecer yang mulai menggunakan toko sebagai titik distribusi. Secara nasional, harga sewa rata-rata sekitar $24 per kaki persegi pada kuartal pertama tahun ini adalah sekitar 4 persen lebih tinggi dibandingkan tahun sebelumnya. Dalam beberapa kasus, tuan tanah dapat menaikkan harga sewa baru lebih dari 30 persen dibandingkan sewa sebelumnya, kata Terry Montesi, pendiri Trademark Property Company, pengembang ritel dan serba guna di Fort Worth.

Kondisi saat ini membangkitkan kembali minat investor. Karena properti ritel belum banyak diminati, nilainya secara umum tidak meningkat sebanyak apartemen dan gudang selama beberapa tahun terakhir. Hasilnya, mal dapat menghasilkan imbal hasil yang menarik dibandingkan dengan aset-aset yang lebih mahal pada saat suku bunga terus meningkat.

“Fundamental sektor ritel real estate adalah yang terkuat dalam karir saya,” kata Mr. Montesi, yang memulai Trademark pada tahun 1992. “Pasar modal belum sepenuhnya beralih ke ritel, namun mulai membaik.”

Namun sejumlah ancaman dapat menggagalkan masa-masa indah tersebut. Yang paling menonjol, kata para pakar industri, adalah konsumen merasa tertekan oleh inflasi dan telah menarik kembali belanja diskresi, seperti yang baru-baru ini dilaporkan dalam pendapatan kuartalan Walmart dan Target. Pemilik pusat perbelanjaan dan pengecer sama-sama berada di bawah tekanan akibat kenaikan suku bunga serta peningkatan biaya konstruksi dan asuransi, yang semuanya meningkatkan biaya hunian.

Investor juga memperhatikan pengecer yang kesulitan, dengan semakin banyak toko pakaian seperti Express dan Rue21 yang mengajukan kebangkrutan, dan pengecer besar seperti Macy’s dan Walmart menutup lokasi yang kinerjanya buruk.

Sementara itu, mal terlihat lebih baik dibandingkan sebelumnya, dan ruang yang dengan cepat menjadi kosong sering kali diambil alih oleh penyewa lain.

Selama pandemi, pengembang NewMark Merrill mendapatkan komitmen pra-sewa untuk 100 persen proyek Rialto Village, sebuah pusat seluas 96.000 kaki persegi yang dibuka tahun lalu di Inland Empire California, kata Sanford Segal, CEO grup tersebut. Satu dekade yang lalu, kewajiban pra-sewa biasanya menempati 65 hingga 70 persen dari posisi tersebut, katanya.

“Setiap kali saya pergi ke pesta apa pun dan memberi tahu siapa pun bahwa saya berkecimpung dalam bisnis mal, orang-orang berkata, ‘Oh, sayang sekali!'” kata Segal, yang telah membeli empat mal di Chicago dengan harga hampir $100.000. $100 juta pada tahun ini. “Jadi gagasan untuk menerima telepon dari broker sehari setelah toko mengumumkan penutupannya adalah hal yang sangat tidak biasa.