Pasar Perumahan Indonesia: Lanskap yang Sedang Berkembang:

Produk Domestik Bruto (PDB) Indonesia, yang merupakan ukuran standar kekayaan suatu negara, tumbuh pada tingkat yang mengesankan yaitu lebih dari 5% per tahun, di atas rata-rata global.

Larangan ekspor bijih nikel yang diberlakukan tiga tahun lalu tampaknya berhasil. Jumlah penduduk kota juga tumbuh dengan kecepatan yang mengesankan karena tingginya tingkat kesuburan dan berlanjutnya urbanisasi.

Bank Dunia yang berbasis di Washington memperkirakan 780.000 pembentukan keluarga baru per tahun hingga tahun 2045, mendorong kuatnya permintaan perumahan dalam jangka panjang.

Kalau begitu, pada pandangan pertama, pasar properti di Indonesia Ini adalah tempat yang bagus untuk berinvestasi.

Menurut database biaya hidup Numbeo, harga properti residensial jauh lebih rendah dibandingkan negara lain dengan pendapatan serupa.

Dikatakan harga rata-rata per meter persegi Properti tempat tinggal Sebuah pusat kota di Indonesia berharga lebih dari $1.600, yaitu $2.800 dan $2.500 lebih tinggi dibandingkan di Vietnam atau Filipina.

Sisi pasokan mencapai puncak kapasitasnya karena sebagian besar pengembang dan pembangun besar di negara ini terlalu berlebihan dalam menghadapi jatuh tempo dan terbatasnya ruangan, karena permintaan meningkat dan banyak keluarga beralih dari perumahan di bawah standar ke perumahan baru yang lebih baik. untuk tumbuh

Secara keseluruhan, kenaikan harga terlihat sangat menarik.

Namun, harganya relatif rendah karena alasan yang bagus.

Dengan hanya satu dari lima rumah tangga di Indonesia yang mampu membeli perumahan di pasar komersial terbuka dan lebih dari 2% populasi (sekitar 6 juta) kehilangan tempat tinggal, prioritas utama pemerintah Indonesia selama ini adalah melindungi pasar dari kelompok kaya. Terutama orang asing yang menaikkan harga rumah di tempat seperti Jakarta atau Bali.

Hingga tahun 2015, tidak ada orang asing yang diizinkan memiliki properti tempat tinggal di Indonesia; Semua pembelian dilakukan melalui kandidat lokal.

Undang-undang nasional masih melarang orang asing untuk memiliki hak milik penuh atas properti, membatasi hak mereka untuk menyewa hingga jangka waktu maksimum 80-100 tahun tanpa akses terhadap pembiayaan hipotek. Pemerintah juga menetapkan harga minimum properti yang dapat dibeli oleh investor asing, berkisar antara $65.000 untuk apartemen di Sumatera Utara hingga $325.000 untuk rumah di wilayah Jakarta, Bali, atau Jawa.

Ini adalah segmen mewah menurut standar Indonesia; Segala sesuatu yang murah diserahkan kepada penduduk setempat.

Meskipun pembatasan ini berhasil menjaga harga properti tetap terjangkau bagi masyarakat Indonesia, pembatasan ini juga membatasi profitabilitas industri konstruksi karena membebani target pembangunan infrastruktur dengan birokrasi yang sangat besar.

Perusahaan-perusahaan yang berjuang dengan meningkatnya utang tidak dapat menghasilkan arus kas bebas yang cukup, sehingga memicu peringatan seperti di Tiongkok.

Hal ini, antara lain, mendorong langkah bersejarah untuk meliberalisasi kepemilikan asing.

Pada tahun 2021, Indonesia menghapus persyaratan bahwa pembeli asing harus memiliki izin tinggal jangka panjang sebelum melanjutkan kesepakatan dan memperkenalkan beberapa perubahan lebih lanjut pada undang-undang kepemilikan untuk menguntungkan investor asing.

Sejauh ini, reformasi belum menghasilkan kemajuan dalam hal keimanan.

Dalam beberapa tahun terakhir, diperkirakan hanya 200 pemilik asing di Indonesia yang membeli properti hunian secara langsung, tanpa perjanjian, pada tahun 2023, dan hanya 40 di antaranya pada tahun 2023.

Para ahli menyalahkan keterlambatan implementasi: pemerintah daerah dilaporkan masih memerlukan kartu identitas penduduk dan proses registrasi kepemilikannya memakan waktu lama dan berbelit-belit.

Namun semua ini diperkirakan akan segera berubah.

Dengan sektor konstruksi yang menyumbang 20% ​​PDB dan mendorong permintaan dalam negeri mulai dari logam, energi dan beton hingga jasa, Indonesia tidak punya pilihan selain membuka pasar domestiknya kepada investor asing. bagian.

Beberapa pihak berspekulasi bahwa pada akhirnya pemerintah akan menerapkan proses pendaftaran dan waralaba gratis berskala penuh bagi orang asing, setidaknya dalam gaya zona bebas terbatas, di dalam wilayah tersebut.

Pemerintah juga berupaya menarik imigran.

Baru-baru ini mereka meluncurkan program visa ‘rumah kedua’ yang memungkinkan orang-orang dengan pendapatan tetap dan tabungan lebih dari $130.000 untuk tinggal di negara tersebut hingga 10 tahun, ‘visa emas’ untuk para jutawan dan visa ‘pengembara digital’ yang ditujukan untuk generasi muda. profesional yang bekerja jarak jauh.

Namun bahkan hak sewa terbatas yang ada saat ini pun terlihat menarik.

Menurut Housearch.com, situs pencarian properti terkemuka, rata-rata hasil sewa di beberapa daerah ‘panas’ mencapai 15%.

Ini berarti jangka waktu pengembalian modal kurang dari 8 tahun, dan laba atas investasi sebesar dua digit, bahkan dengan kenaikan harga yang moderat selama masa sewa.

Melihat ke depan, jelas bahwa daya tanggap sangat penting bagi keberhasilan pasar perumahan Indonesia dalam jangka panjang.

Gambar utama: Om Gonjin – Karya sendiri, CC BY-SA 4.0, https://commons.wikimedia.org/w/index.php?curid=107113052